ניצן שוורצמן | 
כל מי שמחזיק הון עצמי של לפחות 300-200 אלף ש"ח ומעוניין להשקיע אותם, מכיר את הדילמה הזו: מה לעשות עם הכסף כדי להשיג מקסימום תשואה במינימום סיכון?
התשובה האולטימטיבית של כמעט כל ישראלי, תהיה השקעה בנדל"ן – תחום שהוכיח בשנים האחרונות שהוא מכיר רק כיוון אחד – למעלה. הבעיה היא כמובן שכולם כבר גילו את אפיק ההשקעה הזה, וכדי להיכנס אליו דרוש הון עצמי גבוה במיוחד.
אבל מה שמעטים מאוד יודעים הוא שאפשר להשקיע בנדל"ן עם הון עצמי נמוך במיוחד של החל מ-150 אלף שקלים בלבד ולהשיג תשואה מדהימה של 8%-10% בממוצע באופן מיידי, ועדיין ליהנות מכל היתרונות של עליית ערך הדירה בטווח הארוך. נשמע כמו פנטזיה מוגזמת במיוחד? האמת גם לנו.
אבל מתברר שהסוד הוא פשוט לדעת "לצוד הזדמנויות" במדינה שבה הנדל"ן הוא אחד הזולים בעולם – אבל להשכיר אותו לתיירים במחירים של מערב אירופה. איך עושים את זה? התבלין הסודי נקרא "מרקורי". רשת "מרקורי" העולמית ליתר דיוק.
על מה אנחנו מדברים?
ובכן הכירו את המלון החדש של רשת "מרקורי" הצרפתית מבית "אקור" פרויקט הדגל של "קרקעות ישראל אוברסיז" בעיר הנופש הפופולרית בטומי שבגאורגיה – שמציע דירות רשומות בטאבו במחיר של 82 אלף דולר בלבד (לבעלי הון עצמי של 150 אלף שקלים בלבד, והיתרה בפריסת תשלומים נוחה).
מדובר על המלון היחידי מסוגו בבטומי שיפעל בשיטת "הכל כלול" הפופולרית, ויכלול גם מתחם בריאות וביוטי בן 7 קומות שיכלול טיפולים כמו השתלת שיער, טיפולי פנים קוסמטיים ועוד, וינוהל כמלון דירות בטאבו פרטי שלפי ממוצע המחירים העדכני בעיר, ניתן יהיה להשכיר אותן ב"בוקינג" תמורת 150-100 דולר ללילה.
"אין עוד מחירים כאלו בשום מקום בעולם", מסבירה הדס פישר, מנכ"לית ושותפה ב"קרקעות ישראל אוברסיז".
לדבריה, "באיזו עוד מדינה בדיוק אתה יכול לקנות דירה רשומה בטאבו שמנוהלת על ידי רשת מלונאות בינ"ל מהמובילות בעולם במחיר של 82 אלף דולר? זה מחיר של מכונית. וה'טריק' האמיתי הוא שאתה משכיר את הדירה הזו לתיירים אירופאים מגרמניה ומהולנד ב150 דולר ללילה – ומקבל תשואה ממוצעת של 10-8%".
נשמע מעניין, אבל למה בכלל להשקיע בגאורגיה? למה לא ללכת "למקור" ולהשקיע באירופה במדינות כמו קפריסין ויוון?
"אם יש לך מיליון שקל פנויים, אז השקעה בקפריסין, יוון או פורטוגל בהחלט יכולה להיות אופציה בשבילך. אבל אם אין לך את הסכומים האלו, או שאתה לא רוצה לסכן אותם, אז מבחינת אירופה אתה בכלל לא במשחק. בסכום של 300,000 שקל לא תמצא שם כלום. אם אתה רוצה להשקיע בנדל"ן בסכומים כאלו אתה חייב לדעת לצוד הזדמנויות, והמלון בבטומי הוא בדיוק הזדמנות כזו – לקנות בזול ולהשכיר ביוקר".
אבל האמת בטומי נשמע לי קצת באמצע שום מקום. כמה תיירים בכלל מגיעים לשם?
"אני אגיד לך את האמת, לפני שהגעתי לבטומי גם אני חשבתי שזה בטח יהיה מקום מוזר ולא מפותח שאין בו כלום, אבל ברגע שהגעתי לעיר נדהמתי לגלות כמה טעיתי. היא נראית כמו פריז הקטנה, מאוד מעוצבת ושיקית עם המון בתי קפה אופנתיים ואנשים יפים שמבלים בהם.
ולשאלתך – הרבה יותר תיירים ממה שאתה חושב. לגאורגיה מגיעים 5.4 מיליון תיירים בשנה, ומתוכם כ-2 מיליון מבקרים בבטומי, בעיר של 180,000 איש בסך הכל. בסופו של דבר גם תיירים מאירופה מחפשים מקומות עם תמורה טובה לכסף".
אוקיי, אבל למה שהתיירים האלו יבחרו דווקא במלון שלך?
"אז כאן יש לנו כמה שוברי שוויון. הראשון הוא שהמלון מנוהל בשיטת הכל כלול, שהישראלים כבר גילו מזמן והתאהבו בה, אבל בבטומי הוא יהיה המלון הראשון מסוגו שיפעל באופן זה. דבר שני המלון כולל מתחם 'וולנס' ענק – מבנה של 7 קומות שיכלול טיפולי ביוטי וקוסמטיקה כמו הזרקות בוטוקוס וטיפולי פנים, השתלת שיער, ספא, וכמעט כל סוד של קוסמטיקה רפואית.
כלומר המתחם ימשוך את התיירים של הזמן החדש – אלו שמחפשים להשקיע ב"קצפת" של הבריאות שלהם ועל הדרך גם יבלו כמה ימים במלון. דבר שלישי המלון ממוקם בטבע בתוך יערות בסגנון של המלונות בשמורת "היער השחור" בגרמניה, ויש לו גם חוף ים פרטי שסגור עבורו, שאליו יגיעו שאטלים מיוחדים מהמלון.
והדובדבן שבקצפת: המלון כולל פארק מים עצום לילדים, וגם כל מה שקשור בבילויים למשפחות: שירותי בייביסיטר, מועדון לנערים ולילדים, מתחם של 3 מסעדות וכל מה שיאפשר להורים לישון בשקט בצהריים".
אני מניח שגם בשאר המלונות יש בריכות וכו'. ההבדל כזה משמעותי? למה שתיירים ישלמו סכום של 150 דולר ללילה בבטומי?
"הנשק הסודי שלנו נקרא 'מרקורי'. מאוד חשוב להבין מי מנהל את המלון הזה. אנחנו מדברים על רשת מרקורי העולמי, ענקית מלונאות ששייכת לרשת 'אקור' העולמית שמנהלת גם מלונות כמו נובוטל.
הם מנהלים מאות מלונות בעולם, זה לא המלון הראשון שלהם, והם ויודעים איך לפרסם את המלון ואיך לבדל אותו. תיירות זו העבודה שלהם, הם עושים את העבודה הזו כבר עשרות שנים – והתוצאות מראות שהם יודעים לעשות את העבודה הזו הכי טוב בעולם. זה בדיוק מה שמאפשר את הטריק הישראלי – לקנות במחירים של גאורגיה ולהשתמש בשם של מרקורי כדי לקבל מחירים של אירופה".
אוקיי התחלת לשכנע אותי, אבל מה בעצם אני מקבל תמורת 82 אלף דולר?
"אתה מקבל דירת סטודיו שרשומה על שמך בטאבו. מדובר ביחידות דיור בגודל של 32-35 מ"ר, כאשר בכל החדרים יש מרפסת, וכל יחידה כוללת מיטה זוגית וספה-מיטה נפתחת, כלומר היא יכולה להכיל עד 4 אנשים.
כמובן שהכל מגיע מרוהט מא' ועד מכונת קפה כלומר אתה לא צריך לדאוג לכלום, ובטח לא להתחיל לחפש מזרון או כיסא בחנויות בגאורגיה. בנוסף, אתה ומשפחתך מקבלים אופציה להתארח ביחידה 3 שבועות בשנה, בכל תאריך שתבחר".
ומה יקרה אם הדירה תישאר ריקה ולא יימצאו תיירים שישכרו אותה? גם חשבון הבנק שלי יתרוקן?
"קודם כל, הדירה לא תהיה מלאה לעולם 100% מהזמן וזה בסדר גמור.
דירות בבטומי מסוג זה מגיעות ל60% תפוסה בשנה, כאשר בקיץ אנחנו מדברים על 80% תפוסה, ובחורף על סביב 40%. העניין הוא שגם אם כל השנה תהיה לך תפוסה של 40%, אתה עדיין תהיה רווחי. כלומר הצפי הוא להשיג 8-10% תשואה על ההון לפי 60% תפוסה. וזו בדיוק ההזדמנות שעליה דיברתי. בישראל תצטרך להשקיע מיליוני שקלים כדי לקנות דירה וגם אז תגיע אולי ל2% תשואה. כאן אתה משקיע סכום של מכונית, ומגיע לתשואה פי 5!, וזה עוד לפני שדיברנו על עליית הערך של הדירה".
אז בואי נדבר על עליית הערך. עד כמה יש ביקוש לדירות בעיר?
"קשה להגיד את זה, אבל המלחמה באוקראינה עשתה טוב לנדל"ן בכל המדינות השכנות שהיו בחבר העמים לשעבר. הסיבה היא שהאוקראינים והרוסים לא משקיעים יותר במדינות שלהם, אלא מחפשים מקומות בטוחים יותר. זה גרם לעליית ערך של 15% נטו במחירי הדיור בבטומי בשנה. גם הרוסים וגם האוקראינים מחפשים מקום יציב מבחינה פוליטית שאין בו מלחמות ושיש בו מטבע יציב.
לצערנו הרב כעת, בשל המלחמה אצלנו, גם הישראלים מחפשים כעת בדיוק אותו דבר – מקום שאפשר להשקיע בו בלי להיפגע משחיקת ערך השקל ובלי מלחמות".
זה באמת עצוב. הישראלים כבר עכשיו מחפשים מקום בטוח יותר?
"בהחלט. המון ישראלים רוצים לגדר את עצמם נגד ירידת ערך השקל. הבעיה היא כמובן שאף אחד לא יודע עד מתי חוסר הוודאות הזה יימשך, וזה בעצם מה שמושך את השקל למטה – כלכלנים שונאים חוסר וודאות.
כדי להתמודד עם המצב הזה ביקשתי מהיזם לצאת במבצע מיוחד לישראלים שמחפשים לגדר את הכסף בתקופה הזו – והוא הסכים. התוצאה היא דירות במחיר שעליו דיברנו – 82 אלף דולר עם תשואה ממוצעת של 8-10%.
כלומר אנחנו מדברים על מחירים של 2,500 דולר למ"ר לעומת 5,000 דולר למ"ר ויותר בקפריסין וביוון.
בנוסף, בגאורגיה אין לך בכלל מס רכישה ואין מס שבח, ויש לך חברת ניהול מהטובות בעולם שמנהלת את המלון בלי שתצטרך להתעסק בביורוקרטיה בכלל".
התחלת לשכנע אותי, אבל נראה לי שאני עדיין צריך זמן כדי לחשוב על זה.
"כדאי לחשוב מהר, כי ציידי הזדמנויות יודעים שהכל הוא עניין של טיימינג. תחשוב על זה שלפני שנתיים היית קונה דירה כזו, וכיום במצב המלחמה שיש כרגע בישראל היית יכול לישון בשקט כי היתה לך הכנסה פסיבית, בלי קשר לנפילה של השקל והכלכלה.
כמו כן, כמו שאמרתי גם בבטומי המחירים עולים עם הזמן. דירות שנמכרו עד לא מזמן ב80-85 אלף דולר כבר לא קיימות. המחיר שלהן קפץ ל-120,000 דולר. בפרויקט שעליו אנחנו מדברים נשארו עוד מספר דירות בודדות במחיר הזה, פשוט כי בבטומי אנשים לא כל כך מתלבטים, הסכומים כל כך נמוכים יחסית שאנשים קונים מהר – והמחירים עולים מהר".
מעניין, אז מה אני צריך לעשות אם אני רוצה לצוד את ההזדמנות הזו?
"תשאיר לנו פרטים כאן למטה, נקבע פגישה, ותגלה איך גם לך יכולה להיות דירה משלך להשקעה בסכום שבארץ אפשר לקנות איתו אולי מכונית".