שיטת צעד אחרי צעד לחישוב תשואה
בואו נדבר על ההוצאות לקראת רכישת נכס נדל"ני: ראשית, יש את מחיר הנכס עצמו. אם זהו נכס שני שלכם (נכס להשקעה, מעבר לדירה שרכשתם למגורים) – קחו בחשבון גם מס רכישה, בגובה מינימאלי של 8%,שהולך ועולה על פי מחיר הנכס שתרכשו. הוצאות נוספות יהיו: הוצאות תיווך בגובה 1.5 – 2%, אם יש; הוצאות עורך דין בגובה כחצי אחוז מן העסקה; שליחויות, הפסד ימי עבודה בריצות למשרדי הטאבו או המנהל, וכולי. בדרך כלל, אם יש מס רכישה לשלם, מדובר על תשלומים נוספים בגובה לפחות 10% מערך הדירה.
כעת, בואו נדבר על ההכנסות שתניב הרכישה: באופן קבוע, אתם צפויים לקבל דמי שכירות חודשיים על הדירה. בנוסף, עליית ערך אפשרית עשויה להשפיע משמעותית על כדאיות המהלך באזורים מתפתחים.
את התשואה על הרכישה תחשבו כך: הכנסות שנתיות / הוצאה כוללת על הנכס.
כלומר: מכפילים את דמי השכירות ב 12 חודשים, ומחלקים את הסכום לסך ההוצאות על הרכישה.
תשואה טובה בארץ, היא תשואה של חמישה אחוזים ומעלה.
מתי נכסים מציעים תשואה גבוהה?
במדינת ישראל תמצאו בחלוקה גסה שני סוגים של נכסים המציעים תשואה טובה: אלה היקרים, באזורי פאר, המציעים דמי שכירות גבוהים ובכך מאפשרים תשואה גבוהה; ואלה הזולים, בעיירות פיתוח, שיאפשרו גם בדמי שכירות נמוכים – תשואה גבוהה ביחס להשקעה. כשאתם מתלבטים באיזו מן ההשקעות לבחור, קחו בחשבון שעל הלוואת המשכנתא שלכם תשלמו נומינאלית לבנק בערך פי 1.5 מהסכום שלקחתם.
איפה בארץ תמצאו נכסים בתשואה גבוהה?
הנה כמה מהשכונות בארץ, המציעות תשואות גבוהות ביחס למחיר הממוצע של בית או דירה:
קריית שמונה – שיאנית התשואה השנתית ב 2015, עם מעל 6% בחלק מהנכסים.
דימונה ואשקלון – חלק מהנכסים בערים אלה הניבו תשואה שנתית של מעל 6% בשנת 2015, ושווה לבחון רכישת נכס באזור גם בשנת 2017.
טבריה – גם היא עם תשואות שנתיות שמתקרבות ל – 6%, חשוב רק לקחת בחשבון את עלויות הנסיעה לדירה בכל פעם שמתפוצץ צינור…
לוד – אחת הערים המציעות נדל"ן זול ומחירי שכירות ממוצעים, עם תשואה שנתית של מעל 5.5% בשנת 2015.
עוד ערים גדולות שבחלק מהשכונות שלהן ניתן למצוא נכסים טובים להשקעה: רחובות, חיפה, רמת גן, בת ים, הרצלייה, נתניה.
כל דירה והסיפור שלה
כאמור, התשואה נגזרת ממחיר הנכס ביחס לגובה דמי השכירות (והעלייה בערך הדירה, אותה קשה לאמוד). לכן, לפעמים אפשר למצוא השקעות נפלאות במקומות הכי לא צפויים, עם דירות שחייבות להימכר או נכסים במיקומים מדהימים. אם אתם חושבים לזהות נכס נדל"ני להשקעה בישראל – פקחו עיניים, קראו את מדורי הנדל"ן בעיתונים המקומיים, וזהו בדיוק את הנכס שמתאים לכם.