ניצן שוורצמן | 
את הדילמה הזו כמעט כל משקיע שיש לו 800-600 אלף ש"ח נזילים מכיר: מה לעשות עם הכסף כדי להשיג מקסימום תשואה במינימום סיכון? התשובה האולטימטיבית של כמעט כל ישראלי, תהיה השקעה בנדל"ן – תחום שהוכיח בשנים האחרונות שהוא מכיר רק כיוון אחד – למעלה. הבעיה היא כמובן שכולם בארץ כבר גילו את אפיק ההשקעה הזה, וכדי להיכנס אליו דרוש הון עצמי גבוה במיוחד – וגם אז עיקר הרווח הוא בטווח הארוך לאחר המכירה, ובטווח הקצר התשואה מגרדת את ה2% במקרה הטוב.
אבל מה שמעטים מאוד יודעים הוא שאפשר להשקיע בנדל"ן עם הון עצמי נמוך יחסית ולהשיג תשואה מדהימה של 8%-10% בממוצע באופן מיידי, ועדיין ליהנות מכל היתרונות של עליית ערך הדירה בטווח הארוך. נשמע כמו פנטזיה מוגזמת במיוחד? האמת גם לנו.
אבל מתברר שהסוד הוא פשוט לדעת "לצוד הזדמנויות" במדינה שבה הנדל"ן עדיין זול והולך לזנק בקרוב, וגם טריקים כמו קניית דירה "חדשה" בלי לשלם מע"מ יכולים לעזור.
על מה אנחנו מדברים?
ובכן הכירו את פרויקט "PORT RESIDENTS", פרויקט הדגל "של קרקעות ישראל אוברסיז" בעיר הנמל לרנקה שבקפריסין – שמציע דירות למכירה לבעלי הון עצמי של החל מ- 150 אלף יורו. מדובר על פרויקט הממוקם במרחק של 100 מטרים בלבד מהמרינה והנמל המתחדשים של העיר שינוהל כמלון דירות בטאבו פרטי שלפי ממוצע המחירים העדכני בעיר, ניתן יהיה להשכיר אותן ב"בוקינג" תמורת 150-100 יורו ללילה.
"לרנקה נמצאת ברגע היסטורי, הממשלה הקפריסאית החליטה להקים בה את ה'מגה פרויקט' הגדול בתולדות האי – שיפוץ הנמל והמרינה בהשקעה של 1.2 מיליארד יורו", מסבירה הדס פישר, מנכ"לית ושותפה ב"קרקעות ישראל אוברסיז".
לדבריה, "מי שיהיה מספיק חכם לזהות זאת ולקנות עכשיו, יגלה שהוא בעצם הגשים את החלום הישראלי – לחזור אחורה בזמן ולהשקיע בגורדון פינת בן יהודה בת"א של שנות ה-90', רגע לפני שהמחירים יזנקו – כי זה בדיוק מה שהולך לקרות בלרנקה".
נשמע מעניין, אבל למה בכלל להשקיע בקפריסין? למה לא בפורטוגל או ביוון?
"בשתי מילים: "מקלט מס". זה השם השני של קפריסין בעולם העסקים. מי שפותח חברה בקפריסין משלם 12.5% מס חברות ו0% מס על דיבידנד. לשם השוואה, בישראל משלמים 23% מס חברות, ו30% מס על דיבידנד.
העניין הזה כשלעצמו מוביל למגמה של נהירה מטורפת של חברות הייטק ופינטק מכל העולם לאי – והן מזרימות מיליארדים לכלכלה שבהתאם לכך מראה נתוני צמיחה מעולים. וזה עוד לפני שדיברנו על החלק החזק באמת של האי – התיירות.
ב-2019, לפני הקורונה, הגיעו לאי מספר שיא של כ-4 מיליון תיירים, וב-2022 המספרים חוזרים לעצמם והגיעו ל-3.2 מיליון. העניין הוא שבקפריסין יש רק 1.2 מיליון תושבים (פי 8 פחות מבארץ), כך שהדבר דומה לכך שיגיעו 32 מיליון תיירים לישראל! אגב, אם כבר דיברנו על מיסים, אז קפריסין גם מעניקה פטור ממס על הכנסות משכר דירה עד תקרה של 19,500 יורו לשנה לכל משקיע".
נשמע קצת כמו נתונים יבשים, רואים את "הבום" הכלכלי הזה בפועל באי?
"אז אני חייבת לספר לך שבכל פעם שאני מבקרת בקפריסין לרגל עסקים, אני מתאכסנת במלונות יוקרה וכשאני נכנסת למתחם הספא של הג'קוזי והסאונה כדי לייצר מינגלינג, כי ככה בעצם משיגים את העסקאות הטובות, אני תמיד פוגשת שועי עולם וטייקונים שמדברים על ההשקעות שלהם באי.
אני יכולה לשבת שעה באזור הסאונה ולגלות שלידי יושבים רק מיליונרים: אחד יש לו מספנות, אחר הוא בעלים של חברת הייטק או פינטק או סליקת אשראי. אני תמיד אמצא שם מישהו שהוא 'וואו'. ואז כשאני אומרת להם שאני מתעסקת בנדל"ן הם אומרים לי למשל 'אני מושקע פה ב10 מיליון יורו' ו'יש לי פרויקט כזה וכזה'. יש בקפריסין מגמה מאוד חזקה של השקעות, כולם מבינים את זה, לא רק ישראלים. גם רוסים, סינים, סינגפורים ויפנים. זו מדינה שהיא בצמיחה אקספוננציאלית ומספיק להסתובב בכבישים ולראות את מכוניות היוקרה, בנייני הפאר ומסעדות מישלן כדי להבין את זה – כסף זר פשוט לא מפסיק לזרום פנימה".
רגע, אז אם כולם הבינו שקפריסין צומחת, לא איחרנו את הרכבת? עדיין שווה להשקיע בה?
"זו בדיוק הנקודה. צריך לדעת לצוד הזדמנויות. בעיר השכנה לימסול למשל, לפני 3-4 שנים יכולת לקנות דירה ב-3,000 יורו למ"ר והיום הן כבר שוות 10,000 יורו למ"ר.
בלרנקה עדיין אפשר למצוא דירות ב-3000, 4,000 ו-5,000 יורו למ"ר בפרויקטים טובים.
אבל עכשיו זו ההזדמנות, רגע לפני הפריצה הגדולה של המרינה והנמל, כי בעוד שנתיים-שלוש לרנקה תדביק את המחירים של שכנתה לימסול, והמחירים כבר לא יהיו משתלמים".
אבל קצת מרתיע אותי להגיע לעיר זרה ולהשקיע בה בלי שבכלל יש לי מושג מהם האזורים הטובים להשקעה. זה כמו שתייר יגיע לת"א ולא יבין מה ההבדל בין דירה בשכונת הארגזים לפלורנטין.
"אז ראשית אני מציעה לכל אחד לעשות מחקר לפני שהוא משקיע ולדבר גם עם מתווכים מקומיים וגם כמובן לעשות מחקר מעמיק ברשת. דבר שני, בעסקה הזו יש שובר שוויון – הפרויקט הוא במרחק של 100 מטרים בלבד מהמרינה, ככה שאתה לא יכול לטעות במיקום המנצח".
אוקיי ומהו הטריק שדיברת עליו שבזכותו לא משלמים מע"מ על העסקה?
"ככלל כל דירה חדשה בקפריסין שאתה קונה מקבלן מחויבת בתשלום של 19% מע"מ. אבל מכיוון שקרקעות ישראל היא חברה שקיימת כבר מעל 20 שנה, אנחנו כבר מכירים היטב את המנטליות של המשקיע הישראלי שמחפש כל דרך כדי לשלם כמה שפחות מסים. אז הטריק הוא שקנינו מלון ישן, ועשינו לו שינוי ייעוד למגורים (פרצלציה) כדי שנוכל לרשום את הדירות בטאבו על שם הלקוחות – ועכשיו אנחנו משפצים אותו. בין השאר אנחנו מחליפים ריצוף, אלומיניום, אינסטלציה, חשמל, מתקינים חיפוי אבן, בריכה ומרפסות.
כלומר המבנה כבר קיים כרגע וקבלת המפתח תהיה בתום השיפוץ כבר בעוד כ-10 חודשים, ולא בעוד שנים ארוכות כמו בפרויקטים אחרים.
בכך למעשה אנחנו מגשימים את החלום של המשקיע הישראלי שמאוד רוצה דירה חדשה שבה הכל מתוקתק, אבל מצד שני הוא לא רוצה לשלם עליה 19% מע"מ".
אוקיי אבל איך אני אצליח למצוא שוכרים לדירה? יש חברת ניהול?
"בוודאי. זה שובר השוויון השני שלנו: המתחם מנוהל על ידי חברת הניהול הכי טובה בקפריסין שקיימת כבר 30 שנה ומנהלת את מלונות הפאר הכי יקרים בלרנקה – "רדיסון בלו" , "רדיסון ביץ" ו'אינדיגו". היופי הוא שהרווחים של חברת הניהול נגזרים מתוך הרווחים של הנכס, כלומר לחברת הניהול יש אינטרס משותף לאכלס אותו ולמקסם את ההכנסות – וזה מצב של "WIN-WIN".
נרגעתי. אבל מה באשר לריהוט? אני אצטרך לדאוג לזה?
"ממש לא. אתה מקבל דירה מרוהטת קומפלט, עם המפתח ביד מוכנה להשכרה. אנחנו חוסכים לך את כל כאב הראש של לרדוף אחרי ספקים מקומיים שירהטו לך את הבית ויבזבזו לך זמן יקר של שכירות.
ובכלל, תחשוב כמה חשוב זה שהדירה תיראה מושלמת. אנחנו מעצבים אותה עם מעצבת פנים, בוחרים את הצבעים המתאימים ואת האבזור והחומרים הכי טובים. אתה הרי לא רוצה שתייר ידרג אותך בביקורת גרועה ב"בוקינג" אחרי לילה במקום – וכל דבר הכי קטן משפיע על הביקורת.
אם המזרון לא נוח או שהמגבת לא מספיק רכה אתה תקבל דירוג נמוך. ולכן אתה רוצה שחברת הניהול שלך תכבס את המגבות שלך באותה המכבסה של "הרדיסון בלו", מלון של 250 יורו ללילה. בסופו של דבר הדברים הקטנים האלו – הריח של המצעים, הריח של המגבות, המגע שלהן, הניקיון של החדר, הניקיון של השירותים – כל אלו בסוף משפיעים באופן ישיר על יכולת ההשתכרות שלך מהנכס".
ומה יקרה אם הדירה תישאר ריקה? גם חשבון הבנק שלי יתרוקן?
"קודם כל, הדירה לא תהיה מלאה לעולם 100% מהזמן וזה סבבה.
גם ב-60% וגם ב-40% אתה רווחי. אתה יכול לבדוק ב"בוקינג" ובגוגל מהן התפוסות של דירות נופש בלרנקה ותגלה שאנחנו מדברים על 70% תפוסה לאורך השנה.
אבל מכיוון שגם בחצי מזה, ב-35% תפוסה, אתה עדיין רווחי – הסיכון כאן כמעט ולא קיים. ואל תשכח את עניין עליית הערך, בסופו של יום אתה תוכל למכור את הדירה ברווח ברגע שפרויקט המרינה ייצא לדרך.
בשביל לסבר את האוזן כבר היום המחירים בלרנקה מתפוצצים, ב- 2023 דירות הנופש בלרנקה, העלו את הערך שלהן ב11% יותר מבלימסול".
התחלת לשכנע אותי, אבל נראה לי שאני עדיין צריך זמן כדי לחשוב על זה.
"כדאי לחשוב מהר, כי ציידי הזדמנויות יודעים שהכל הוא עניין של טיימינג.
אני יכולה לספר לך שגם אני באופן אישי נפלתי בעניין הזה של מריחת הזמן. לפני שנה ראיתי בניין בלרנקה על קרקע מאוד מעניינת עם זכויות בנייה יפות מאוד, ואני והשותפים שלי רצינו לקנות אותו, אבל התמהמהנו רק בגלל שהיו לנו הרבה דברים על הראש.
התלבטנו והתלבטנו ובסוף הקרקע נקנתה על ידי אחד המתחרים המקומיים שלנו, וכיום הוא מוכר אותה בסכומים אסטרונומיים – פי שתיים ושלוש ממה שאנחנו תכננו למכור, ואנחנו מבינים שעשינו טעות. היינו על הגדר ונחטפו לנו דברים מהידיים.
מי שיחכה יגלה שהוא פספס את הרכבת ממש כמו מי שלא קנה בת"א בשנות ה-90', כשהמחירים היו עדיין בדולרים".
מעניין, אז מה אני צריך לעשות אם אני רוצה לחזור במכונת הזמן כמה שנים אחורה?
"תשאיר לנו פרטים כאן למטה, נקבע פגישה, ותגלה איך גם לך יכולה להיות דירה משלך להשקעה בסכום שבארץ אפשר לקנות איתו אולי חצי חדר".