דניאל אייל | 
כל מי שמחזיק הון עצמי של לפחות 300-200 אלף ש"ח ומעוניין להשקיע אותם, מכיר את הדילמה הזו: מה לעשות עם הכסף כדי להשיג מקסימום תשואה במינימום סיכון? התשובה האולטימטיבית של כמעט כל ישראלי, תהיה השקעה בנדל"ן – תחום שהוכיח בשנים האחרונות שהוא מכיר רק כיוון אחד – למעלה. הבעיה היא כמובן שכולם כבר גילו את אפיק ההשקעה הזה, וכדי להיכנס אליו דרוש הון עצמי גבוה במיוחד.
אבל מה שמעטים מאוד יודעים הוא שאפשר להשקיע בנדל"ן עם הון עצמי נמוך יחסית – ולהשיג תשואה מדהימה של כמעט פי 3 על הכסף – עם מינימום סיכון. נשמע כמו פנטזיה מוגזמת במיוחד? האמת גם לנו.
אבל מתברר שהסוד הוא פשוט לדעת לקרוא תוכניות מתאר עירוניות, וגם קצת סבלנות לא תזיק.
על מה אנחנו מדברים?
ובכן הכירו את פרויקט Hill top-view – אחת מעתודות הקרקע היוקרתיות בשכונת נוף כנרת שבפאתי ראש פינה שבה מוצעות 8 יחידות קרקע אחרונות במחיר שפל היסטורי: 395,000 ש"ח בלבד – לבעלי הון עצמי של 200,000 ש"ח.
מדובר על פרויקט הממוקם בסמוך למלון "מצפה הימים" וממוקמת על הר בין צפת לראש פינה בגובה של כ-700 מטרים. התוצאה עוצרת נשימה: נוף בלתי נגמר לכנרת ולחרמון.
למעשה אחד מסימני ההיכר של השכונה הוא החלונות הגדולים בבתים – פשוט מפני שאף תושב לא רוצה להחמיץ את הנוף הכחול שהעין לא יכולה לשבוע ממנו.
הקרקע מיועדת למגורים בבנייני מגורים בבנייה רוויה גבוהה לפי תוכנית המתאר ג/12617 שכבר אושרה בוועדה המחוזית בצפת.
לאחרונה חלה התפתחות דרמטית נוספת: העירייה ביקשה מהיזמים להזדרז ולהגיש תוכנית מפורטת למתחם לאישור כבר בחודשים הקרובים. על פי התנהלות העיריה אל מול אדריכלי הפרויקט, בכוונת העיריה להפקיד את התכנית המפורטת כבר בחודש דצמבר.
"המשמעות היא כי לוח הזמנים עד לקבלת היתר בנייה, התקצר כעת משמעותית ועומד על כ-3 שנים", מסביר בני לחמיש, מנכ"ל ובעלים משותף בחברת "קרקעות ישראל" המשווקת את הפרויקט.
לחמיש מסביר כי שווי הקרקע צפוי לזנק בסוף התהליך (כאשר הקרקע תאושר לבנייה) ללמעלה ממיליון שקלים (בהתאם להערכת שמאי לפי תקן שמאות 22 המחמיר של משרד המשפטים, שתתבצע בקרוב). "מי שיקנה היום את הקרקע צפוי להכפיל את ההשקעה שלו", אומר לחמיש. "המשמעות פשוטה מאוד: לקנות דירה בחצי מחיר".
"מדובר על חלון הזדמנויות היסטורי בפאתי ראש פינה.
לא תהיה עוד אפשרות לקנות בפאתי ראש פינה קרקע במיקום כל כך יוקרתי עם פוטנציאל רווח עצום כזה".
לחמיש, תסביר לי רגע, אתה רציני? אתה באמת מצפה שאני אשקיע בקרקע שעדיין לא אושרה לבנייה?
"'אם היה לי שקל על כל פעם ששמעתי את השאלה הזו'..נאנח לחמיש בחיוך.
"כדי להבין את רמת הסיכון הנמוכה, שלא לומר אפסית במקרה הזה, חייבים להבין מה משמעות האישור בוועדה המחוזית.
המשמעות היא שבוודאות הבנייה תאושר, והשאלה היא רק מתי. וגם ל'מתי' הזה יש דד-ליין – כלומר מה שיכול לעכב את האישור הסופי הוא רק התנגדויות של תושבים, אבל גם הליך ההתנגדויות תחום בזמן, ובכלל את רוב ההתנגדויות כבר השמיעו בשלב של הדיון בוועדה המחוזית – והן נדחו.
בינינו לחמיש, בלי שאף אחד ישמע: מדובר בכל זאת בפאתי ראש פינה, לא בצפון ת"א. זה באמת אזור שיש לו פוטנציאל רווח?
"אני חייב לשאול אותך: מה הנוף שאתה רואה מהחלון כשאתה קם בבוקר? מעטים מאוד בארץ יכולים להגיד שהם רואים נוף פראי של הכנרת במלוא תפארתה. העניין הזה שווה הרבה מאוד כסף.
ובכלל, מי שקצת מבין בהשקעות יודע שממש אין טעם לחפש את צפון ת"א אחרי שהיא כבר הפכה לצפון ת"א. החוכמה היא 'לחזור אחורה בזמן' ולהשקיע בת"א כשהיא עוד היתה עם מחירים נורמליים יחסית שנקובים בדולרים בשנות ה-90'.
זה בעצם מה שהעסקה הזו מאפשרת: לחזור אחורה בזמן ולהשיג דירה בחצי מחיר, במיקום נדיר במיוחד, עם נוף ששמור למי שמתגורר בבית מלון.
מה שצריך להבין לגבי העסקה הזו הוא שאפשר לעשות מנוף כסף טוב. הדירות באזור הן בעלות פוטנציאל עצום להשכרה כדירות נופש לפי לילה באתרים כמו "בוקינג" ו"airbnb". אם תבדוק את התעריפים של דירות נופש בשכונה תגלה שכבר היום מקבלים עליהן לפחות 1,000 ש"ח ללילה, ככה שאת החשבון של כמה כסף שווה נוף לכנרת אתה יכול לעשות לבד".
אוקיי, האמת שאני מתחיל להשתכנע שמדובר בהזדמנות של ממש, בעיקר בגלל הסיכון האפסי שאתה מדבר עליו. אז מה אני צריך לעשות אם אני רוצה להתחיל לברר בפועל איך הסבלנות שלי יכולה להשתלם?
"תשאיר לנו פרטים כאן למטה, נתחיל את התהליך עם שיחת טלפון שבה נמסור לך את כל הפרטים ונברר את התקציב והצרכים שלך, ואחר כך נקבע פגישה שבה נוכל לענות על כל השאלות שיש לך".