כל מי שמחזיק הון עצמי של לפחות 300-200 אלף ש"ח ומעוניין להשקיע אותם, מכיר את הדילמה הזו: מה לעשות עם הכסף כדי להשיג מקסימום תשואה במינימום סיכון? התשובה האולטימטיבית של כמעט כל ישראלי, תהיה השקעה בנדל"ן – תחום שהוכיח בשנים האחרונות שהוא מכיר רק כיוון אחד – למעלה. הבעיה היא כמובן שכולם כבר גילו את אפיק ההשקעה הזה, וכדי להיכנס אליו דרוש הון עצמי גבוה במיוחד.
אבל מה שמעטים מאוד יודעים הוא שאפשר להשקיע בנדל"ן עם הון עצמי נמוך יחסית – ולהשיג תשואה מדהימה של כמעט פי 3 על הכסף – עם מינימום סיכון. נשמע כמו פנטזיה מוגזמת במיוחד? האמת גם לנו.
אבל מתברר שהסוד הוא פשוט לדעת לקרוא תוכניות מתאר עירוניות, וגם קצת סבלנות לא תזיק.
על מה אנחנו מדברים?
* ובכן תכירו את פרויקט "אחוזה רעננה" – אחת מעתודות הקרקע היוקרתיות האחרונות ברעננה שמוצעת במחיר שפל היסטורי: החל מ 450,000 ש"ח – לבעלי הון עצמי של 250,000 ש"ח בלבד.
מדובר על פרויקט הממוקם בכניסה לרעננה ובסמוך לכביש 4 בהמשך לרחוב האצ"ל היוקרתי (ליד מתחם העסקים היוקרתי 'אינפיניטי', משרדי אמדוקס ותחנת הרכבת רעננה מזרח), שם ממוקמת הקרקע שמשתרעת על כ-20 דונם, עליה עתידים לקום בנייני מגורים הממשיכים את סטנדרט השכונה הבוטיקית ומהיקרות ברעננה.
הקרקע מיועדת למגורים בבנייה רוויה גבוהה לפי תוכנית המתאר רע/3000 שכבר אושרה בוועדה המחוזית ברעננה.
לאחרונה חלה התפתחות דרמטית נוספת: העירייה אישרה ליזמים בכתב, כי בכוונתה להגיש תוכנית מפורטת למתחם לאישור כבר בחודשים הקרובים.
"המשמעות היא כי לוח הזמנים עד לקבלת היתר בנייה, שאותו הערכנו לפני שנה בעד 5 שנים, התקצר כעת משמעותית", מסביר בני לחמיש, מנכ"ל ובעלים משותף בחברת "קרקעות ישראל" המשווקת את הפרויקט.
לחמיש מסביר כי שווי הקרקע צפוי לזנק בסוף התהליך (כאשר הקרקע תאושר לבנייה) ל-2-1.8 מיליון שקלים (לפי תקן שמאות 22 המחמיר של משרד המשפטים, שנועד לתת לציבור גילוי נאות על הקרקע). "מי שיקנה היום את הקרקע צפוי לשלש את ההשקעה שלו", אומר לחמיש.
"מדובר על חלון הזדמנויות היסטורי וכמעט אחרון ברעננה. לא תהיה עוד אפשרות לקנות ברעננה קרקע במיקום כל כך יוקרתי עם פוטנציאל רווח עצום שיכול להגיע ל300-400%".
לחמיש, תסביר לי רגע, אתה רציני? אתה באמת מצפה שאני אשקיע בקרקע שעדיין לא אושרה לבנייה?
"'אם היה לי שקל על כל פעם ששמעתי את השאלה הזו'..נאנח לחמיש בחיוך.
"כדי להבין את רמת הסיכון הנמוכה, שלא לומר אפסית במקרה הזה, חייבים להבין מה משמעות האישור בוועדה המחוזית.
המשמעות היא שבוודאות הבנייה תאושר, והשאלה היא רק מתי. וגם ל'מתי' הזה יש דד-ליין – כלומר מה שיכול לעכב את האישור הסופי הוא רק התנגדויות של תושבים, אבל גם הליך ההתנגדויות תחום בזמן, ובכלל את רוב ההתנגדויות כבר השמיעו בשלב של הדיון בוועדה המחוזית – והן נדחו. כעת עם ההודעה של עיריית רעננה לבעלי הקרקע בדבר כוונתם להגיש תכנית מפורטת למתחם כבר בחודשים הקרובים – ברור כי פרק הזמן לקבלת אישור הבנייה יתקצר משמעותית ואנחנו מעריכים אותו בכ-4 שנים לכל היותר".
רגע, אני יכול לראות בעצמי את התוכנית הזו שאתה מדבר עליה?
"בוודאי. התשריט החתום של הועדה המחוזית מפורסם באתר של עיריית רעננה. אנחנו לא מוכרים חלומות באוויר כמו חברות אחרות בשוק שמוכרות קרקע חקלאית שאין שום סיכוי שהיא אי פעם תופשר".
סליחה, איך אתה יכול לדעת איזו קרקע תופשר בעתיד ואיזו לא?
"בשתי מילים: תוכנית מתאר. הטעות הכי גדולה של אנשים היא שהם מסתנוורים מכך שמציעים להם קרקע חקלאית במחיר נמוך ולא בודקים ולא מבינים מה תוכנית המתאר שחלה עליה. חלק גדול מהחברות בשוק מציעות למכירה קרקעות שהן קרקע חקלאית לכל דבר שמוגדרות גם בתוכנית המתאר המחוזית כקרקע חקלאית או במקרים רבים כקרקע המיועדת לנופש מטרופוליני, כלומר הן סוג של שמורת טבע שאין סיכוי שתאושר בה בנייה גם בעוד 100 שנים".
לחמיש, אם אתה כל כך בטוח בזה שמדובר בכזה רווח עצום בלי סיכון, למה בעצם אתה לא קונה את השטח?
"זה בדיוק מה שאנחנו עושים. חברת קרקעות ישראל שמרה לעצמה 20% משטח המתחם, כלומר אנחנו לגמרי 'הולכים עד הסוף' בדיוק כמו הלקוחות שלנו, כי אנחנו בטוחים שהקרקע הזו תניב גם לנו וגם להם רווחים עצומים בעוד 4-5 שנים לכל היותר.
כל מה שצריך זה רק טיפת הבנה בנדל"ן ויכולת להבין שמרגע שהתוכנית אושרה בוועדה המחוזית אין מצב ש'הרכבת' הזו הולכת להיעצר".
אתה יכול לתת לי דוגמאות למקרים של עסקאות דומות שביצעתם שבאמת התממשו והמשקיעים בהן הרוויחו סכומים כאלו?
"בהחלט. במתחם 11 בחדרה, בפרויקט שנקרא נוף הנחל מכרנו ב2017 קרקעות תמורת 200,000 ש"ח. כיום, לאחר שהבנייה במתחם אושרה, הן שוות 700-750 אלף ש"ח. כך גם בשכונת הפרפרים בחדרה שגם בה במתחם 21 מכרנו יחידות קרקע באותו מחיר וגם הן יותר משילשו את הערך שלהן ליותר מ750 אלף שקל.
אגב במקרה של רעננה, ייתכן וזכויות הבנייה אפילו יגדלו יותר, מכיוון שמדובר בשכונה שבסמוך אליה, במתחם בזק, מוקם מגדל בן 35 קומות שבו הגדילו את זכויות הבנייה ל1,260 אחוז! כלומר באופן דומה ייתכן שגם במקרה של הקרקע שאנחנו מוכרים, זכויות הבנייה יגדלו לבניינים בני יותר מ11 קומות, ואז הרווח של מי שקנה את הקרקע יכול גם לקפוץ לפי 6!"
אוקיי, האמת שאני מתחיל להשתכנע שמדובר בהזדמנות של ממש, בעיקר בגלל הסיכון האפסי שאתה מדבר עליו.
אז מה אני צריך לעשות אם אני רוצה להתחיל לברר בפועל איך הסבלנות שלי יכולה להשתלם?
"תשאיר לנו פרטים כאן למטה, נתחיל את התהליך עם שיחת טלפון שבה נמסור לך את כל הפרטים ונברר את התקציב והצרכים שלך, ואחר כך נקבע פגישה שבה נוכל לענות על כל השאלות שיש לך".
