דניאל אייל | אם חשבתם שהרכבת לפורטוגל כבר עברה, הנתונים מראים שהיא רק האיצה. השוק הפורטוגלי נמצא כרגע בנקודת רתיחה היסטורית: על פי נתונים מהרבעון האחרון, מחירי הנדל"ן בפורטוגל זינקו בכ-15.8% בשנה האחרונה, הרבה מעל הממוצע האירופי. במקביל, ההיצע של דירות במחירים נגישים (מתחת ל-200,000 יורו) צנח ב-73% בחמש השנים האחרונות. המשמעות ברורה: מי שיושב על הגדר, מפסיד כסף בכל חודש שעובר.
"הישראלים מגיעים עם ביטחון עצמי גבוה, בטוחים שהם יודעים הכל", אומר נפתלי סימחוב, מומחה להשקעות נדל"ן מטעם אינווסט פורטוגל ומומחה לשוק המקומי. "אבל דווקא בגלל שהשוק רותח, הסכנה ליפול לעוקץ או לעסקה גרועה גדולה מתמיד. אנשים מסתכלים על עיצוב האסלה, ושוכחים לבדוק אם הבנק בכלל מוכן לממן את הנכס".
רגע לפני שאתם מצטרפים לנהירה, נפתלי מציג את השאלות הקריטיות שיקבעו אם תעשו את עסקת חייכם או תזרקו את הכסף לפח.
- השאלה החשובה מכולן: האם אני קונה הדמיה או נכס?
זוהי נקודת התורפה הגדולה ביותר של המשקיע הישראלי, ונפתלי מנסח את ההבדל בצורה חדה ובהירה:
- לקנות "על הנייר" (הדמיה): אתם קונים הבטחה. אתם משלמים היום על משהו שאולי יהיה קיים בעוד 3 שנים. הסיכונים עצומים: ייתכן שעדיין אין היתר בנייה, ייתכן שהקבלן יפשוט רגל, וייתכן שבעוד 3 שנים הבנק יסרב לתת לכם משכנתא כי ערך הנכס ירד או שהמדיניות תשתנה. אתם קונים תמונה יפה במצגת, אבל בפועל אתם מממנים את הסיכון של היזם.
- לקנות נכס קיים (יד 2): אתם קונים בטון. אתם רואים בדיוק מה אתם מקבלים – את מצב הנכס, את השכנים ואת הרחוב. היתרון הכלכלי הוא מיידי: אתם מקבלים מפתח, מכניסים דייר ומתחילים לראות כסף (שכירות) מהיום הראשון. אין הפתעות, אין המתנה של שנים, והמחיר משקף שווי שוק אמיתי ולא ספקולציה.
"אני לא מתרגש מהדמיות יפות", אומר נפתלי. "אני שואל: מתי עולים לקרקע? האם יש היתר? ברוב המקרים התשובה היא שההיתר יגיע רק בעוד חודשים ארוכים. בינתיים, הכסף שלכם שוכב ומחכה".
"חלומות עולים ביוקר" – מקרה מבחן מהשטח:
כדי להבין את ההבדל, נפתלי משתף בסיפור כואב מהשבוע האחרון: "התקשר אליי אדם שקנה לפני שלוש שנים דירה 'על הנייר' בעיר גאיה (Gaia) ב-500,000 יורו. מכרו לו חלום עם חדר כושר ובריכה. היום, כדי להצדיק את המחיר המטורף הזה, הוא חייב להשכיר אותה ב-2,000 יורו בחודש. הבעיה? זה בניין 'באמצע שום מקום'. אף מקומי לא ישלם סכום כזה שם. בחצי מיליון יורו הוא היה יכול לקנות 5 דירות במרכז פורטו שבאמת מכניסות כסף"
לעומת זאת – כך זה נראה כשההשקעה עובדת: המודל של רכישת נכס קיים מוכיח את עצמו במהירות. ארז, משקיע מרעננה שרכש דרך החברה דירת שני חדרים בפורטו (יד 2) בהשקעה של 48,000 יורו בלבד (הון עצמי), מספר: "הדירה הושכרה תוך שבועיים ב-900 יורו לחודש. אחרי החזר המשכנתא והוצאות נוספות, אני נשאר עם תזרים חיובי של כ-300 יורו בחודש ישר לכיס".
- האם הבנק הפורטוגלי מוכן לתת לי משכנתא?
זו אולי אינדיקציית הזהב לאמינות העסקה. חברות שיווק רבות מוכרות לישראלים נכסים במחירים מנופחים באזורים שהמקומיים לא מתקרבים אליהם. "הבנקים בפורטוגל לא פראיירים", מסביר סימחוב. "אם הבנק המקומי לא מוכן לתת מימון לעסקה, זה תמרור אזהרה בוהק. זה אומר שהמחיר מנותק מהמציאות או שהנכס מסוכן".
במודל של "אינווסט פורטו", עובדים רק עם עסקאות שהבנקים הפורטוגליים מאשרים, מה שמאפשר למשקיעים לקבל מימון של עד 75% משווי הנכס ולהיכנס להשקעה עם הון עצמי של כ-50,000 יורו בלבד.
- איפה הכסף הגדול מסתתר? בניהול השוטף
אחת המלכודות הנפוצות היא חברות שמציעות "ניהול בחינם" או תמורת אחוזים מהרווחים (לפעמים עד 25%). הגישה של נפתלי שונה בתכלית: "אנחנו לא שותפים שלכם ברווחים. הניהול אצלנו הוא ב-Fix Price (מחיר קבוע) ידוע מראש". למה זה קריטי? כי בטווח הארוך, ההבדל בין תשלום אחוזים לבין תשלום קבוע יכול להגיע לאלפי יורו בשנה שנשארים אצלכם בכיס במקום אצל חברת הניהול.
"אנחנו עושים את זה בעצמנו"
מה שמעניק לנפתלי ול"אינווסט פורטו" את הסמכות בשוק, היא העובדה שהם לא רק מתווכים. מייסדי החברה השקיעו מיליוני יורו מכספם הפרטי בנדל"ן בפורטוגל לפני שהציעו את השירות לאחרים. הם לא מוכרים "מלאי" של קבלן מסוים, אלא מייצגים את הרוכש בלבד מול השוק המקומי.
השוק הפורטוגלי ממשיך לרתוח, והזדמנויות הנדל"ן האמיתיות (מתחת ל-200 אלף יורו) הולכות ונעלמות. אל תחכו שהמחירים יעלו בעוד 15% בשנה הבאה.